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香河县物业管理暂法

时间:2017-10-02 浏览:我要评论

  第一条 为了规范我县物业管理活动,维护物业管理各方的合法权益,促进和谐社区建设,根据《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》,结合我县实际,制定本办法。

  第二条 本办法所称物业管理,是指业主自行或者通过他人对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护环境卫生和相关秩序的活动。

  第三条 县房屋行政主管部门负责全县物业管理活动的监督管理工作。供水、供电、供气、供热、环境卫生等专项服务的行业主管部门和专业监管部门依法按照职责负责相关监督管理工作。

  第四条 街道办事处、乡镇人民政府负责对辖区内业主大会、业主委员会的成立及活动进行协助、指导和监督,协调处理纠纷,做好辖区内物业管理以及和谐社区建设的相关工作。

  第五条 建设单位应当在销售房屋前,结合物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素划分物业管理区域,并在房屋买卖合同中明示,物业主要配套设施设备和相关场地共用的,应当划分为一个物业管理区域,住宅区和非住宅区原则上应当划分为不同的物业管理区域。

  第六条 建设单位承担前期物业服务责任,销售房屋时,前期物业服务合同应当作为房屋买卖合同的附件,前期物业服务合同关于物业服务是否收费、收费标准以及服务标准的约定应当与价格主管部门备案一致。

  第七条 建设单位在销售物业前,应当制定临时管理规约,并在销售场所公示,对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定,临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。

  (三)竣工验收报告及竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图、消防验收等竣工验收资料;

  (四)设施设备的出厂随机资料,安装、验收、使用、维护保养和定期检验等技术资料,运行、维护保养记录;

  第九条 物业服务用房包括物业服务办公用房、物业服务清洁用房、物业服务储藏用房、物业服务设备用房和业主委员会办公用房等。

  第十条 物业服务用房的所有权依法属于业主,用于物业服务活动,由物业服务企业负责维护、使用和管理,任何组织、单位和个人不得擅自买卖、抵押或者改变用途。

  第十一条 开发建设单位应当按照《建设工程规划许可证》载明的总建筑面积,在新建住宅物业服务区域内按以下标准和要求配置物业服务用房,建设费用计入建筑成本:

  (一)总建筑面积在10万平方米以下的项目,按3‰比例配置,但建筑面积最小不得低于50平方米,间数不少于2个自然间;

  (二)总建筑面积在10万平方米以上20万平方米以下的项目,除10万平方米按3‰比例配置外,超过部分按2‰的比例配置;

  (三)总建筑面积在20万平方米以上的项目,除按上款的标准配置外,超过20万平方米部分按1‰比例配置;

  (四)本办法实施前已在分期建设的住宅物业,上期未配置或配置的物业服务用房达不到本办法要求的,在下期建设中除按规定标准配置外,还要对上期开发建设的物业服务用房进行适当的补充配置;

  (五)业主委员会产生后,物业服务企业应在物业服务办公用房中调剂至少20平方米用于业主委员会办公用房。

  (三)物业服务用房配置应以方便业主和物业管理活动为原则,办公用房必须具备自然通风采光条件,设置在无电梯楼宇时,其所在楼层不得高于三层;

  1、房屋内墙面应当涂刷内墙涂料,顶棚应当吊顶或刷涂料,地面铺设瓷砖,卫生间墙、地面应当铺贴瓷砖并安装卫生洁具;

  2、物业服务用房应当具备独立使用条件,具备水、电、暖、卫等正常使用功能,符合消防、环保、卫生等方面的要求,供水、供电、供热、供气等应当单独计费;

  第十三条 建设单位在办理《商品房预售许可证》前,到物业管理部门办理前期物业管理备案手续时,必须提交标注物业服务用房具体位置、面积的规划审批图纸和物业服务用房的建筑面积预测绘报告书。

  第十四条 房产测绘机构在进行项目建筑面积预、实测绘时,应当将物业服务用房单独列项,并在测绘成果报告书中注明其位置(幢、单元、层次等)和面积,物业服务用房面积不得计入公摊的公用建筑面积。

  第十五条 开发建设单位申请商品房预售许可证、房屋所有权初始登记时,应当提交经物业管理部门对物业服务用房核验确认的有关手续。

  第十六条 开发建设单位在申请房屋所有权初始登记时,应当对建筑区划内依法属于全体业主的物业服务用房一并申请登记,由房屋交易中心在房屋登记簿上予以记载,不颁发房屋权属证书。

  第十七条 物业服务用房经验收合格后,在物业管理部门的监督指导下,开发建设单位应与前期物业服务企业进行交接验收。

  第十八条 分期建设的住宅项目在首期交付使用的物业服务用房面积,应当不低于全部项目应交面积的50%。物业管理区域内房屋交付使用过半的,物业服务用房应全部交付。物业服务用房按规划要求在末期建设的,开发建设单位应当无偿提供符合本办法要求和标准的临时物业服务用房。第十九条 建设单位在办理物业服务用房移交手续后,不再承担其维修、管理费用,但属于保修期内的维修和另有约定的除外。

  决定第(五)、(六)项事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;决定第(七)项事项,应当分别经原物业管理区域内以及拟分立或者合并后物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;决定其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

  第二十一条 业主可以以幢、单元为单位,共同决定本单位范围内的物业管理事项,事项范围和决定程序由业主大会议事规则规定或者物业管理区域内全体业主共同决定。

  第二十二条 业主可以成立业主大会,业主大会由物业管理区域内全体业主组成,对物业管理区域内共用部分实施共同管理,按照相关规定开展与物业管理有关的活动,一个物业管理区域成立一个业主大会。

  未成立业主大会,发生物业服务企业停止服务或者其他重大、紧急物业管理事件,需要业主共同决定解聘、选聘物业服务企业或者其他事项的,由物业所在地街道办事处、乡镇人民政府指导协助业主共同决定有关事项。

  第二十三条 街道办事处、乡镇人民政府应当自接到申请之日起60日内,指定代表担任筹备组组长,组织成立首次业主大会会议筹备组,筹备组负责召集首次业主大会会议。筹备组成员名单确定后,应当在物业管理区域内显著位置公示。

  第二十四条 业主大会选举产生业主委员会。业主委员会应当自选举产生之日起30日内,持以下材料向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府备案:

  材料齐全的,街道办事处、乡镇人民政府应当当场予以备案,并在备案后7日内将备案材料抄送县房屋行政主管部门,同时将有关情况书面通报物业所在地公安派出所。第(二)、(三)、(四)项内容发生变更时,应当及时办理备案变更手续。

  第二十五条 业主委员会委员实行任期制,有关任期、候补、空缺、资格终止等事项由业主大会议事规则规定。有下列情形之一的,委员资格自动终止:

  (六)业主大会议事规则规定的其他情形。业主委员会委员资格终止的,应当自终止之日起3日内将所保管的档案资料、印章及其他应当移交的财物,移交给业主委员会;拒不移交印章、相关财物和档案资料的,街道办事处、乡镇人民政府应当责令移交,物业所在地公安机关应当予以协助。

  第二十六条 业主选聘的物业服务企业应当具有法人资格,并按照国家规定取得物业服务企业资质,县房屋行政主管部门应当建立物业服务企业信用信息系统,对物业服务企业实行动态监督管理。

  第二十七条 物业服务合同应当对双方权利义务、物业服务事项、服务标准、服务费用、项目负责人、物业服务用房的管理与使用、合同期限、服务交接、违约责任等内容进行约定。

  第二十八条 物业服务是包括各专项服务的综合服务。物业服务企业可以将专项服务委托给专业性服务企业,但不得将全部物业服务一并委托给其他单位或者个人。未选聘物业服务企业的,业主可以共同决定将各专项服务委托给专业性服务企业或者个人。

  物业服务企业及相关人员实施锅炉、电梯、电气、制冷以及有限空间、高空等涉及人身安全的作业,应当具备相应资质或者委托具备相应资质的单位及个人实施,委托实施的,应当明确各自的安全管理责任。

  第三十条 物业服务企业应当按照价格主管部门的规定,将服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域内显著位置公示。

  物业服务企业应当于每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算,业主提出质询时,物业服务企业应当及时答复。业主共同决定或者业主委员会要求对物业服务项目收支情况进行审计的,物业服务企业应当予以配合。

  第三十一条 物业服务合同期限届满前,决定解聘的,应当履行必要的通知义务,合同未约定通知期限的,应当于合同期限届满前三个月告知原物业服务企业,并在物业管理区域内公告。

  第三十二条 物业服务合同终止前,物业服务企业不得停止服务,物业服务合同届满,物业服务企业决定不再续签物业服务合同的,应当于合同期限届满前履行必要的通知义务,合同未约定通知期限的,应当于合同期限届满前三个月通知业主。

  第三十三条 物业服务企业未与业主签订书面物业服务合同,但事实上提供了物业服务,并履行了告知义务的,物业服务企业有权要求业主履行相关义务。

  业主共同决定不再接受物业服务的,物业服务企业不得强行提供物业服务,不得以事实服务为由向业主收取物业服务费用。物业服务企业决定不再提供物业服务的,应当提前三个月告知业主。

  第三十四条 物业服务合同终止或者业主共同决定不再接受事实服务,物业服务企业应当在60日内与全体业主完成交接。物业服务企业应当履行下列交接义务,并撤出物业管理区域:

  (三)移交物业服务期间形成的物业和设施设备使用、维护保养和定期检验等技术资料,运行、维护保养记录;

  原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费用、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接。原物业服务企业在应当办理交接至撤出物业管理区域前的期间内,应当维持正常的物业管理秩序,并不得向业主收取物业服务费用。

  原物业服务企业拒不撤出物业管理区域的,新的物业服务企业和业主应当与原物业服务企业协商解决,协商不成的,应当依法提起诉讼或者申请仲裁,不得强行接管。

  第三十五条 物业服务企业应当按照物业服务合同指派项目负责人,除物业服务合同另有约定外,项目负责人原则上只能在一个物业服务项目任职。

  第三十六条 业主、物业服务企业、建设单位和有关部门可以委托物业服务评估监理机构,就物业服务质量、服务费用和物业共用部分管理状况等进行评估和监理。

  物业服务评估监理机构应当按照规定提供专业服务,不得出具有虚假内容、误导性陈述和重大遗漏的评估监理报告。第三十七条 房屋行政主管部门应当加强对物业服务活动的监督和管理,及时处理物业服务投诉。

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